నెవాడా సుప్రీం కోర్ట్‌తో సహా చాలా రాష్ట్ర న్యాయస్థానాలు “సమయం యొక్క సారాంశం” యొక్క సమగ్రతను గుర్తించి అమలు చేస్తాయి. నెవాడా సర్వోన్నత న్యాయస్థానం సాధారణ చట్టం ప్రకారం, ఒక పార్టీ నిర్దిష్ట సమయం మరియు ప్రదేశంలో చెల్లించాల్సిన డబ్బు టెండర్, చెల్లింపు కోసం నిర్ణయించిన రోజున చెల్లించాలి, తరువాత కాదు మరియు జప్తుకు వ్యతిరేకంగా చేయాలి. ఉపశమనం ఉండదు. కాంట్రాక్టు యొక్క ఎక్స్‌ప్రెస్ నిబంధనల ద్వారా పనితీరు సమయం అవసరమైన చోట అందించబడింది, ఇది పేర్కొంది, “[a] ఈ తరహా ఒప్పందాల సమయానికి సంబంధించి పార్టీల స్పష్టమైన షరతుతో తీర్పు ఇవ్వడానికి న్యాయస్థానం కంటే ఈక్విటీ కోర్టుకు గొప్ప అధికారం లేదు.” ఒక సందర్భంలో నెవాడా సుప్రీం కోర్ట్ డిఫాల్ట్ అయిన కొనుగోలుదారుకు జప్తు యొక్క కఠినమైన జప్తుని మంజూరు చేసింది. “ఇన్స్టాల్‌మెంట్ కొనుగోలు ఒప్పందం,” వాయిదాల కొనుగోలుదారు (ఈక్విటబుల్ ఓనర్) పన్ను చెల్లింపులు మరియు వడ్డీలో కేవలం $63.75 మాత్రమే డిఫాల్ట్‌గా ఉన్నారు మరియు విక్రేత కఠినమైన మరియు అసమానత ప్రకారం కొనుగోలుదారు యొక్క సమానమైన వడ్డీని నిలిపివేసేందుకు ప్రయత్నించారు. జప్తు నిబంధన చాలాసార్లు కోర్టులో కఠినమైన, అన్యాయమైన జప్తును నివారించడానికి, వాయిదాల కొనుగోలు ఒప్పందాల క్రింద ఉత్పన్నమయ్యే అనేక “సమాన మార్పిడి” రకాల కేసులలో చేసినట్లుగా, డిఫాల్ట్ కొనుగోలుదారుని రక్షించండి.
“ఈక్విటబుల్ కన్వర్షన్” కేసులు అంటే కొనుగోలుదారు “డీడ్ కోసం ఒప్పందం”లో ఆస్తిని విడతగా కొనుగోలు చేయడం. అటువంటి సందర్భాలలో, అన్ని చెల్లింపులు జరిగే వరకు దస్తావేజు మరియు “చట్టపరమైన శీర్షిక” బట్వాడా చేయబడనప్పటికీ, మధ్యంతర కాలంలో “సమానమైన శీర్షిక” కొనుగోలుదారుని కలిగి ఉంటుంది. దస్తావేజు కొనుగోళ్ల కోసం తరచుగా ఉదహరించబడిన ఒప్పందంలో, నెవాడా సుప్రీం కోర్ట్ ఆస్తి యొక్క మొత్తం జప్తు నుండి కొనుగోలుదారుని రక్షించింది, సారాంశ నిబంధన యొక్క సమయం ఉన్నప్పటికీ, కొనుగోలుదారుకు చికిత్స చేయడానికి సహేతుకమైన సమయాన్ని అనుమతిస్తుంది, ఎందుకంటే డిఫాల్ట్ పోల్చి చూస్తే చిన్నది. కోర్టు కొనుగోలుదారుని ఈక్విటీలో రక్షించలేదు, అది చాలా వరకు జప్తు చేయబడి ఉండేది. లో స్లాబ్వివాదంలో ఉన్న మోటెల్‌లో గణనీయమైన $90,000 పెట్టుబడిని దృష్టిలో ఉంచుకుని, వాయిదాల కొనుగోలుదారుకు $8,320.28 డిఫాల్ట్‌ను సరిచేయడానికి సహేతుకమైన సమయం ఇవ్వబడింది. వారు చట్టబద్ధంగా, శాంతియుతంగా స్వాధీనం చేసుకున్నప్పుడు మరియు ఆస్తిని పొడిగించినప్పుడు మరియు/లేదా దానిపై గణనీయమైన చెల్లింపులు చేసినప్పుడు, కోర్టులు కొనుగోలుదారులను కఠినమైన జప్తు నుండి రక్షించడానికి సిద్ధంగా ఉంటాయి. ఏదేమైనప్పటికీ, సమానత్వం లేని మార్పిడి కేసులలో, న్యాయస్థానాలు వాదించడానికి అంతగా మొగ్గు చూపవు మరియు “సమయం సారాంశం” అనే నిబంధనను ఖచ్చితంగా పాటించడం అవసరం. నెవాడా సుప్రీం కోర్ట్ ఇలా పేర్కొంది, [t]భూమి అమ్మకానికి సంబంధించిన ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించినందుకు కొనుగోలుదారు విక్రేతపై విజయవంతంగా దావా వేయడానికి, కొనుగోలుదారు తప్పనిసరిగా అన్ని నిబంధనలకు ముందుగా లేదా ఏకీభవించాడని లేదా అటువంటి పనితీరు క్షమించబడుతుందని ఆ నియమం బాగా స్థిరపడింది. .
చుట్టుపక్కల రాష్ట్రాల అప్పీల్ కోర్టు తీర్పులు కూడా నెవాడా కేసు చట్టాన్ని పోలి ఉంటాయి, రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు ఒప్పందానికి అనుగుణంగా రియల్ ఎస్టేట్ విక్రేత, కొనుగోలుదారు ఒప్పందంలో భాగం కానట్లయితే, ఎస్క్రోను రద్దు చేయడం సమర్థించబడుతోంది. విక్రేత యొక్క నిర్వర్తించే బాధ్యతల యొక్క ఏకకాలిక లేదా ముందస్తుగా ఉన్న భౌతిక భాగాన్ని నిర్వహించండి. ఒక సందర్భంలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలుదారు పనితీరు కోసం పేర్కొన్న సమయానికి మూడు గంటల ముందుగా తన పనితీరును సమర్పించారు. అప్పీలేట్ కోర్ట్, కొనుగోలుదారు ఉల్లంఘనకు పాల్పడ్డాడని మరియు నిర్దిష్ట పనితీరుకు అర్హులు కాదని తీర్పునిచ్చింది, ఎందుకంటే “సమయం యొక్క సారాంశం” నిబంధన మరియు ఆ కొనుగోలు ఒప్పందంలో ఉన్న సరళమైన భాష టెండర్ పనితీరుకు కేవలం మూడు గంటల ముందు కాంట్రాక్ట్ గడువు ముగియడానికి కారణమైంది.
కాంట్రాక్టు ప్రకారం గడువు ముగియడానికి నిర్ణయించిన తేదీలోగా ఏ పక్షం పని చేయకపోతే, ఆ తేదీ ముగిసే సమయానికి రెండు పార్టీల విధులు నిర్వర్తించబడతాయి.
ఎస్క్రో ఒప్పందం పనితీరు కోసం నిర్దిష్ట సమయాన్ని నిర్దేశిస్తే, ఒప్పందం యొక్క కాలపరిమితిలోపు పనితీరు తప్పనిసరిగా చేయాలి మరియు ఆ తర్వాత డీడ్‌ను మంజూరు చేసే అధికారం ఎస్క్రో ఏజెంట్‌కు ఉండదు. ఒప్పందం యొక్క కాలపరిమితిలోపు ఎస్క్రో తప్పనిసరిగా నిర్వహించబడాలని బాగా స్థిరపడింది.
నెవాడా సుప్రీం కోర్ట్ ఇటీవల పేర్కొంది, “ఈ కోర్టు పార్టీల ఒప్పందాన్ని తిరిగి వ్రాయదు మరియు ‘సమయం యొక్క సారాంశం’ నిబంధనను ఖచ్చితంగా పాటించాల్సిన అవసరం ఉంది.”
అందువల్ల, రియల్టర్లు, న్యాయవాదులు మరియు కొనుగోలుదారులు జాగ్రత్త వహించండి: నెవాడా మరియు చుట్టుపక్కల రాష్ట్రాలలో “సమయం సారాంశం” నిబంధన ఇప్పటికీ సజీవంగా ఉంది. కొనుగోలు ఒప్పందం దాని స్వంత నిబంధనలతో ముగుస్తుంది మరియు న్యాయస్థానం ద్వారా తిరిగి వ్రాయబడదు లేదా పొడిగించబడదు అనే మంచి చట్టపరమైన సూత్రం ఆధారంగా, చాలా న్యాయస్థానాలు ఈ నిబంధన మరియు ఆలస్యమైన కొనుగోలుదారుకు ఎటువంటి ఉపశమనాన్ని నిరాకరించడానికి దీర్ఘకాలంగా ఉన్న ఉదాహరణపై ఆధారపడతాయి. కఠినమైన, అసమాన జప్తుని నిరోధించడానికి నియమానికి మినహాయింపు వర్తించబడుతుంది, ఇక్కడ డిఫాల్ట్ చేసిన వాయిదా-కాంట్రాక్ట్ కొనుగోలుదారు కఠినమైన జప్తు నుండి రక్షించబడతాడు, సాపేక్షంగా చిన్న ఉల్లంఘన ద్వారా సహేతుకమైన సమయంలో సరిదిద్దవచ్చు. వెళ్ళవచ్చు. అటువంటి సందర్భాలలో సమానత్వం యొక్క చట్టాలు న్యాయాన్ని ప్రోత్సహించడానికి మరియు కఠినమైన, అసమాన జప్తులను నివారించడానికి జోక్యం చేసుకుంటాయి, లేకుంటే “సమయం సారాంశం” నిబంధనలను కఠినంగా అన్వయించవచ్చు. అటువంటి సందర్భాలలో, న్యాయస్థానాలు గణనీయమైన సమానమైన వడ్డీని పూర్తిగా జప్తు చేయడంపై నష్టపరిహారం కోసం చర్యకు మొగ్గు చూపాయి.
కాపీరైట్ 2008, అన్ని హక్కులు ప్రత్యేకించబడ్డాయి. www.HugginsLaw.com