ఇప్పుడు మీరు కమర్షియల్ ప్రాపర్టీని పొందాలని ప్రతిపాదించారు మరియు ఎస్క్రో మూసివేయడం కోసం వేచి ఉన్నారు, మీరు ప్రాపర్టీని ప్రొఫెషనల్‌గా మేనేజ్ చేయడానికి ప్రాపర్టీ మేనేజర్ కోసం వెతకడం ప్రారంభించవచ్చు. మీ రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి సలహాదారు మిమ్మల్ని 2 లేదా 3 స్థానిక కంపెనీలకు పరిచయం చేయాలి, ఒక్కొక్కటి వారి స్వంత ఆఫర్‌తో ఉంటాయి. మీరు ఏ కంపెనీని నియమించుకోవాలో నిర్ణయించుకోవడం మీ పని. ఆస్తి నిర్వాహకుడు మీకు భూస్వామి మరియు అద్దెదారులుగా మధ్య పరిచయం యొక్క ప్రధాన అంశంగా ఉంటారు. అతని ప్రధాన పని:
- మీ అద్దెదారుల నుండి అద్దె మరియు ఇతర చెల్లింపులను స్వీకరించండి మరియు సేకరించండి. అద్దెదారు అద్దె చెక్కును పంపకపోతే ఇది సాధారణంగా సులభం. మంచి ఆస్తి నిర్వాహకుడు అద్దెదారుని అద్దె చెల్లించమని అడుగుతాడు, అయితే ఒక నీచుడు మీ వీపుపై కోతిని విసిరేస్తాడు!
- చెత్తను తొలగించడం, కిటికీలను శుభ్రపరచడం మరియు తోటపని చేయడం వంటి ఆస్తి నిర్వహణ, మరమ్మత్తు మరియు నిర్వహణ కోసం సిబ్బందిని నియమించుకోండి, చెల్లించండి మరియు పర్యవేక్షించండి. లేకపోతే, ఆస్తి దాని ఆకర్షణను కోల్పోతుంది మరియు కస్టమర్‌లు మీ అద్దెదారుల వ్యాపారాలను ప్రోత్సహించకపోవచ్చు. అద్దెదారులు తమ లీజును పునరుద్ధరించలేరు. ఫలితంగా, మీరు ఆశించిన నగదు ప్రవాహాన్ని గుర్తించలేరు.
- ఏదైనా ఖాళీ స్థలాన్ని లీజుకు ఇవ్వండి.
- ఆదాయం మరియు ఖర్చుల యొక్క ఖచ్చితమైన రికార్డులను ఉంచండి మరియు మీకు నెలవారీ నివేదికలను అందించండి.
మీ ఆస్తిని అత్యధిక మార్కెట్ అద్దెతో పూర్తిగా ఆక్రమించుకోవడానికి, అద్దెదారులు సంతోషంగా ఉండటానికి మరియు మీ పెట్టుబడి లక్ష్యాలను సాధించడంలో మీకు సహాయపడటానికి మంచి ప్రాపర్టీ మేనేజర్ చాలా ముఖ్యమైనది. ఆస్తి నిర్వహణ సంస్థను ఎంచుకునే ముందు, మీరు వీటిని చేయవచ్చు:
- కంపెనీ ఇంటర్వ్యూ కంపెనీ సమస్యలను ఎలా నిర్వహిస్తుంది మరియు పరిష్కరిస్తుంది అనే దానిపై దృష్టి పెడుతుంది, ఉదాహరణకు ఆలస్య చెల్లింపులు.
- రోజువారీ ప్రాతిపదికన ఆస్తిని నిర్వహించే వ్యక్తితో మాట్లాడండి ఎందుకంటే ఇది ఆస్తి నిర్వహణ ఒప్పందంపై సంతకం చేసిన వ్యక్తికి భిన్నంగా ఉండవచ్చు. బలమైన వ్యక్తుల మధ్య నైపుణ్యాలు కలిగిన ఎవరైనా అద్దెదారులతో సమర్థవంతంగా వ్యవహరించాలని మీరు కోరుకుంటారు.
ప్రాపర్టీ మేనేజ్‌మెంట్ కంపెనీ సాధారణంగా కనీసం ఒక సంవత్సరం పాటు ఒప్పందాన్ని కోరుకుంటుంది. కాంట్రాక్ట్ ప్రాపర్టీ మేనేజర్ యొక్క విధులు, పరిహారం మరియు భూస్వామి ఆమోదం యొక్క అవసరాన్ని వివరించాలి.
ఏజెంట్ పరిహారం: ఆస్తిని నిర్వహించడానికి మరియు లీజుకు ఇవ్వడానికి మీరు ఎవరికైనా చెల్లించాలి. మీరు ఆస్తిని నిర్వహించడానికి ఒక కంపెనీని మరియు ఆస్తిని లీజుకు ఇవ్వడానికి ప్రత్యేక కంపెనీని కలిగి ఉండవచ్చు. అయితే, సమయం మరియు డబ్బు ఆదా చేయడానికి నిర్వహణ మరియు లీజింగ్ రెండింటినీ నిర్వహించే కంపెనీతో కలిసి పని చేయడం ఉత్తమం.
- నిర్వహణ రుసుము: రిటైల్ సెంటర్ కోసం నెలవారీ అద్దె ప్రాతిపదికన, ఆస్తిని నిర్వహించడానికి అవసరమైన పని మొత్తాన్ని బట్టి రుసుము 3-6% మధ్య మారుతూ ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, 12 మంది అద్దెదారులతో $2M రిటైల్ బార్‌తో పోలిస్తే కేవలం ఒక అద్దెదారుతో $2M రిటైల్ సెంటర్‌ను నిర్వహించడానికి చాలా తక్కువ సమయం పడుతుంది. కాబట్టి, 12 మంది అద్దెదారులు ఉన్న కేంద్రం కోసం, మీరు ప్రాపర్టీ మేనేజర్‌ను ప్రేరేపించడానికి అధిక శాతం చెల్లించాల్సి రావచ్చు. మీరు స్థూల అద్దె కంటే ప్రాథమిక అద్దె శాతంగా రుసుమును చర్చించాలి. బేస్ అద్దెకు NNN ఛార్జీలు ఉండవు. ఆదర్శవంతంగా, మీరు అద్దెదారులు ఆస్తి నిర్వహణ రుసుము యొక్క వారి వాటా కోసం చెల్లించే లీజు కావాలి.
- ఆలస్య రుసుములు: అద్దెదారు ఆలస్యంగా చెల్లింపు చేసినప్పుడు, అతను తరచుగా ఆలస్య రుసుమును లీజు ద్వారా చెల్లించవలసి ఉంటుంది. ఆస్తి నిర్వాహకుడు ఈ రుసుమును అద్దెను వసూలు చేయడానికి ప్రోత్సాహకంగా ఉంచడానికి అనుమతించబడతారు.
- లీజింగ్ ఫీజు: ఏదైనా ఖాళీ స్థలాన్ని లీజుకు తీసుకున్నందుకు ఈ రుసుము ప్రాపర్టీ మేనేజర్‌కి భర్తీ చేస్తుంది. సాధారణ లీజు ఒప్పందంలో, లీజింగ్ కంపెనీ లీజు జీవితకాలంలో స్థూల అద్దెలో 4-7% కోరుకుంటుంది. కొత్త అద్దెదారు వచ్చిన తర్వాత లీజింగ్ ఫీజు చెల్లించాలని కూడా కోరుతోంది. అదనంగా, లీజును పునరుద్ధరించే సమయంలో లీజింగ్ కంపెనీ స్థూల అద్దెలో దాదాపు 2% కావాలి. అద్దెదారు అద్దెదారు ఇంప్రూవ్‌మెంట్ (TI) క్రెడిట్ కోసం అడగవచ్చు, సాధారణంగా ఒక్కో చదరపు అడుగుకి $10-20 మధ్య, నిర్మాణ ఖర్చుల కోసం చెల్లించాలి. కాబట్టి 10-సంవత్సరాల లీజుతో కొత్త అద్దెదారు ఒక సంవత్సరం తర్వాత మారినట్లయితే మీరు డబ్బును కోల్పోవచ్చు. భూస్వామిగా మీరు తప్పక:
- అద్దెదారు యొక్క ఆర్థిక బలం పటిష్టంగా ఉంటే మాత్రమే దీర్ఘకాలిక లీజును (10 సంవత్సరాలు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ) ఆమోదించండి. లేదంటే లీజును 3-5 ఏళ్లకు తగ్గిస్తే బాగుంటుంది.
- కొత్త లీజు ఒక రకమైన అద్దె పెరుగుదలను అందించిందని నిర్ధారించుకోండి, ప్రాధాన్యంగా వినియోగదారు ధర సూచిక (CPI) ఆధారంగా, అంటే తక్కువ స్థిరమైన 1-2% వార్షిక పెరుగుదలకు బదులుగా ఒక సంవత్సరంలో 3-4% ఉన్న ద్రవ్యోల్బణం.
- కౌలుదారు నుండి TI అభ్యర్థనను లీజును ఆమోదించడంలో ఒక అంశంగా పరిగణించండి. TI క్రెడిట్ మీకు అద్దెదారు ఎక్కువ కావాలా లేదా కౌలుదారు మీకు మరింత అవసరమా అనే దానిపై ఆధారపడి ఉంటుంది.
- ఫ్లాట్ రేట్ పునరుద్ధరణ రుసుమును చర్చించండి, ఉదాహరణకు లీజు జీవితానికి అద్దెలో కొంత శాతాన్ని చెల్లించడానికి బదులుగా $500. లీజింగ్ మరియు నిర్వహణ రెండింటినీ నిర్వహించే కంపెనీతో చర్చలు సులభం.
- లీజింగ్ ఏజెంట్‌కు తక్కువ శాతం చెల్లించడానికి చర్చలు జరపండి, ఉదాహరణకు బయట లీజింగ్ బ్రోకర్ లేనప్పుడు 4%.
అద్దెదారుల టర్నోవర్ రేటును తగ్గించడం చాలా ముఖ్యమైనదని మీరు చూడవచ్చు, ఎందుకంటే ఇది మీ వ్యాపార ఆస్తి యొక్క నగదు ప్రవాహంపై ప్రత్యక్ష ప్రభావాన్ని చూపుతుంది. ఈ లక్ష్యాన్ని సాధించడంలో మంచి ఆస్తి నిర్వాహకుడు మీకు సహాయం చేస్తాడు.
నెలవారీ నివేదిక: ప్రతి నెలా ప్రాపర్టీ మేనేజర్ మీకు వచ్చిన ఆదాయం, చేసిన ఖర్చులు మరియు ఆస్తి పరిస్థితిపై నివేదికను పంపాలి. సంఖ్యలు అర్థవంతంగా ఉన్నాయో లేదో చూడటానికి మీరు నివేదికను సమీక్షించాలి. మీరు చేయాలి:
- అందుకున్న ఛార్జీ మరియు CAM రుసుము రెండింటినీ చూపించే నివేదికను అభ్యర్థించండి.
- మీ ఆస్తి కోసం ప్రత్యేక బ్యాంక్ ఖాతాను అభ్యర్థించండి మరియు నెలవారీ బ్యాంక్ స్టేట్‌మెంట్ మీకు పంపబడుతుంది. అది లేకుండా, ప్రాపర్టీ మేనేజర్ తన కంపెనీ బ్యాంక్ ఖాతాలో అన్ని ఆస్తుల నుండి అన్ని అద్దెలను సేకరించి జమ చేస్తాడు.
మీకు అదనపు నగదు ప్రవాహాన్ని పంపమని మీరు ప్రాపర్టీ మేనేజర్‌ని ఆదేశిస్తే మీరు చెక్ కూడా అందుకుంటారు.
భూస్వామి ఆమోదం: నిర్వహణ ఒప్పందం అసాధారణమైన నిర్వహణ ఖర్చుల కోసం డాలర్ పరిమితిని పేర్కొనాలి, దానికంటే మీ ఆమోదం అవసరం. ఈ మొత్తం భూస్వామి నుండి భూస్వామికి అలాగే ఆస్తి రకాన్ని బట్టి మారుతుంది. అయితే, ఇది సాధారణంగా $500 మరియు $2,000 డాలర్ల మధ్య ఉంటుంది.
ప్రాపర్టీ మేనేజర్‌తో కమ్యూనికేషన్: మొదటి కొన్ని నెలల్లో, మీరు మరియు కొత్త ప్రాపర్టీ మేనేజర్ విషయాలు సజావుగా జరుగుతున్నాయని నిర్ధారించుకోవడానికి తరచుగా కమ్యూనికేట్ చేయాలి. మీరు మీ ప్రాపర్టీ మేనేజర్‌కు ఇమెయిల్ వంటి సూచనలను వ్రాతపూర్వకంగా అందించాలి మరియు మీ అన్ని కరస్పాండెన్స్‌ల రికార్డును ఉంచాలి. మీరు సూచించిన విధంగా ప్రాపర్టీ మేనేజర్ చేయకుంటే, మీరు మీ రికార్డులను తనిఖీ చేయవచ్చు మరియు వివాదాలను తగ్గించవచ్చు.
మీరు మీ డబ్బు కోసం కష్టపడి పని చేయాలనుకుంటే, మీ సంపదను మీరే నిర్వహించుకోవచ్చు. అయితే, మీరు తెలివిగా పని చేయాలనుకుంటే, మీ భాగస్వామి మంచి ప్రాపర్టీ మేనేజర్‌గా ఉండాలి.